IPTU e ITBI: Recupere o que Foi Pago a Maior nos Últimos 5 A

Recentes decisões do STF e do STJ consolidaram o entendimento de que a base de cálculo do ITBI deve corresponder ao valor da transação, não a um "valor venal de referência" imposto pelo município. Essa definição, que também se aplica a questionamentos sobre aumentos de IPTU por decreto, altera a dinâmica da tributação imobiliária no país.

Para empresas, investidores e detentores de patrimônio, o cenário exige uma revisão da estratégia de aquisição, gestão e transmissão de imóveis. A discussão deixa de ser puramente fiscal para se tornar estratégica, com impacto direto no fluxo de caixa, no valor de ativos e na estruturação de operações como holdings e fusões e aquisições. A inércia representa a aceitação de custos tributários potencialmente indevidos e a perda da oportunidade de recuperar valores pagos a maior nos últimos cinco anos.

Leitura prática da Barbero

Na rotina da Barbero Advogados, esse tipo de decisão aparece em operações empresariais sob pressão de caixa, em reorganização societária conduzida antes do litígio e em contencioso estratégico já instalado. O que separa um desfecho administrável de um desfecho imposto é a ordem das medidas: primeiro o diagnóstico contratual e patrimonial, depois a negociação com credores e, só então, a via judicial. Planejamento patrimonial feito na fase certa reduz exposição pessoal dos sócios; feito depois, apenas documenta o prejuízo.

Na experiência do escritório com operações imobiliárias, o erro mais comum de empresas e investidores é procurar assessoria jurídica apenas depois de ter pago o ITBI com base no valor de referência imposto pelo município. Embora a ação de repetição de indébito seja viável para recuperar o montante, ela submete o capital da empresa ao lento trâmite de uma execução contra a Fazenda Pública.

A abordagem mais eficiente, que temos implementado, é a preventiva. Antes mesmo da lavratura da escritura, a impetração de um Mandado de Segurança pode garantir uma ordem judicial que autorize o recolhimento do imposto pelo valor real da transação. A distinção é crucial: a estratégia reativa recupera o dinheiro no futuro, enquanto a estratégia preventiva preserva o fluxo de caixa no presente. Essa antecipação muda a dinâmica da operação, liberando recursos que, de outra forma, ficariam imobilizados por anos em um processo judicial.

Riscos de não agir

• Prescrição do direito de reaver tributos pagos a maior nos últimos cinco anos, configurando perda de capital definitiva.

• Pagamento contínuo de tributos sobre base de cálculo majorada, com impacto direto no fluxo de caixa e na rentabilidade dos ativos.

• Avaliação incorreta de ativos e passivos em operações de M&A e reorganizações societárias, gerando contingências ou perda de oportunidades.

• Aceitação de autuações fiscais municipais baseadas em critérios de avaliação já declarados ilegais pelos Tribunais Superiores.

Como esse problema costuma ser resolvido na prática

A resolução de disputas sobre ITBI e IPTU segue, tipicamente, duas vias estratégicas, a depender do momento do problema. Para pagamentos já realizados de forma indevida nos últimos cinco anos, a solução é o contencioso tributário por meio de uma Ação de Repetição de Indébito. O processo inicia-se com uma auditoria dos pagamentos e a quantificação do crédito. Em seguida, ajuíza-se a ação demonstrando a ilegalidade da base de cálculo utilizada pelo município. Uma vez reconhecido o direito, o valor é devolvido via precatório.

Para operações futuras, a abordagem mais eficiente é a preventiva. Antes de concluir a transação imobiliária, é possível impetrar um Mandado de Segurança para obter uma ordem judicial que garanta o recolhimento do ITBI pelo valor correto da negociação, evitando o desembolso excessivo e a posterior necessidade de litígio para reaver o capital. Essa medida preserva o fluxo de caixa da empresa e confere segurança jurídica à operação. A Barbero Advogados atua na condução de ambas as estratégias, combinando o contencioso tributário com a consultoria em operações societárias e imobiliárias.

O que você deve fazer agora

• Auditar as guias de ITBI pagas em aquisições imobiliárias dos últimos cinco anos, comparando a base de cálculo com o valor real da transação.

• Revisar os carnês de IPTU, especialmente se houve aumentos expressivos não amparados por lei específica aprovada pela Câmara Municipal.

• Mapear operações de integralização de imóveis em holdings para verificar a correta aplicação da imunidade de ITBI.

• Preservar a documentação de transações imobiliárias: contratos, escrituras, guias de recolhimento e comprovantes de pagamento.

• Analisar a estrutura tributária antes de qualquer nova aquisição ou operação societária com imóveis.

Quando procurar orientação especializada

A orientação especializada se torna crucial ao planejar qualquer aquisição, venda ou operação societária que envolva imóveis. Também é indispensável ao receber uma notificação de cobrança complementar de ITBI ou IPTU da prefeitura, ou ao identificar, em auditoria interna, pagamentos potencialmente indevidos realizados nos últimos cinco anos, considerando que o prazo para pleitear a recuperação está em curso.

Base legal

• Supremo Tribunal Federal (STF), Tema de Repercussão Geral nº 796.

• Superior Tribunal de Justiça (STJ), Tema Repetitivo nº 1.113.

• Código Tributário Nacional (Lei nº 5.172/1966), especialmente os artigos 33, 38, 150 e 165 a 169.

• Constituição Federal, artigo 156, § 2º, I.

**Barbero Insight**

A gestão tributária de ativos imobiliários deixou de ser uma obrigação meramente contábil para se tornar uma ferramenta estratégica. A diferença entre um ativo rentável e uma contingência oculta está, muitas vezes, na antecipação e no questionamento técnico das exigências fiscais.

Próximo passo para o empresário

Levantar todos os contratos de crédito vigentes, identificar as garantias pessoais assumidas pelos sócios e submeter esse conjunto a uma leitura jurídica antes da próxima renegociação com o banco.

Leitura complementar

• Caso Master: Retirada de Sigilo e o Caminho para Recuperar Investimentos

• Novas Regras do Open Finance: Quem Responde pelos Riscos?

• STJ e o Reajuste por Faixa Etária em Seguro de Vida em Grupo (Tema 1.211)

Como avançar com segurança neste tema

Até onde vai a responsabilidade da empresa e dos sócios nas garantias exigidas pelo banco, e como renegociar sem perder o ativo?

Onde a Barbero atua neste tema

Se sua empresa enfrenta dificuldades na renegociação de crédito bancário, reestruturação financeira ou questionamentos sobre garantias, a Barbero Advogados atua na estruturação jurídica dessas operações. Veja a atuação em Direito Financeiro e Bancário.

Temas conexos: crise empresarial e reestruturação.

Para submeter o seu caso a exame: solicitar análise jurídica à Barbero Advogados.