Imunidade de ITBI na integralização: o que o STF decidiu e o que mudou em 2026

A perspectiva da Barbero Advogados

Por anos, a principal dúvida sobre o ITBI na integralização de imóveis foi se uma holding com atividade imobiliária poderia perder a imunidade. Em outubro de 2026, o STF respondeu que não. A discussão agora se concentra em outro ponto: quanto do valor do imóvel efetivamente vira capital social, e como o município avalia esse valor.

O que o STF decidiu em 2020: o limite do capital (Tema 796)

No RE 796.376/SC (Tema 796), julgado em 2020, o STF fixou que a imunidade do ITBI na integralização não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado. Se parte do valor do imóvel é lançada em reserva de capital, essa parte paga ITBI.

O que mudou em 2026: atividade imobiliária não afasta a imunidade (Tema 1.348)

No RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), com julgamento concluído em 19 de outubro de 2026, o STF decidiu, por maioria, que a imunidade na integralização de capital é incondicionada: vale mesmo quando a empresa que recebe os imóveis tem como atividade preponderante a compra e venda, a locação ou o arrendamento de imóveis. A ressalva de atividade preponderante da Constituição passa a se aplicar às transmissões decorrentes de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica. O STF manteve duas ressalvas: o limite do Tema 796 e a possibilidade de o município demonstrar simulação ou fraude à lei. O acórdão ainda não havia sido publicado na data desta atualização.

O que deixou de valer

Antes do Tema 1.348, muitos municípios exigiam que a holding comprovasse, nos anos seguintes à integralização, que sua receita não vinha principalmente de venda ou aluguel de imóveis, com base no art. 37 do CTN. Com a decisão do STF, esse controle não se aplica mais à integralização de capital. Ele continua relevante nas operações de fusão, incorporação, cisão ou extinção.

O que ainda gera risco

• Reserva de capital e ágio: o valor que não vira capital continua sujeito ao ITBI.

• Valor do IR x valor de mercado: parte dos municípios cobra ITBI sobre a diferença entre o valor declarado no Imposto de Renda (art. 23 da Lei 9.249/1995) e o valor de mercado, mesmo sem reserva de capital. A questão é contestada, e há decisões do TJSP nos dois sentidos.

• Base de cálculo: pelo Tema 1.113 do STJ, o valor declarado se presume compatível com o mercado e só pode ser afastado em procedimento administrativo próprio. A LC 227/2026 alterou o art. 38 do CTN, e decisões recentes do TJSP mantêm esse entendimento.

• Simulação ou fraude: operações sem propósito real podem ter a imunidade afastada.

O que você deve fazer agora

• Rever cobranças de ITBI feitas apenas porque a holding tinha atividade imobiliária, observado o prazo do art. 168 do CTN e eventual modulação de efeitos no acórdão.

• Antes de integralizar, definir se todo o valor atribuído aos imóveis vai para o capital social, sem reserva nem ágio.

• Manter contrato social, laudos e contabilidade coerentes com a operação.

• Verificar como o município cobra o ITBI na integralização e se exige valor de referência.

Base legal e jurisprudência

• Constituição Federal, art. 156, § 2º, I

• Lei nº 9.249/1995, art. 23

• Código Tributário Nacional, arts. 37, 38 (redação da LC 227/2026), 148 e 168

• STF, RE 796.376/SC (Tema 796)

• STF, RE 1.495.108/SP (Tema 1.348), julgamento concluído em 19/10/2026

• STJ, REsp 1.937.821/SP (Tema 1.113)

Barbero Insight

A imunidade do ITBI na integralização ficou mais clara em 2026, mas não automática. O que define o imposto é o valor pelo qual o imóvel entra no capital e a documentação que sustenta essa escolha.